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龙湖商业地产“神话”如何复制全国

发布时间:2013-03-13 11:21:01编辑:admin来源:中国资讯网浏览:431

  龙湖地产的商业地产开发策略正逐渐成形。

  尽管龙湖旗下第一个商业地产项目龙湖·北城天街早于2003年在重庆开业,但直至2010年,龙湖才开始成立商业地产部,专门负责企业旗下商业地产的发展运营。这其中,或许与国家对商品住宅市场持续调控导致不确定性大增不无关系。

  “重庆的北城天街,可以说是全国最赚钱的商业地产。”重庆龙湖商业总经理何长春对《第一财经日报》表示。这或许也是龙湖在全国范围内布局商业地产的最大理由。但是,重庆项目的成功模式能否在其他城市成功复制,对龙湖地产而言仍是个问题。

  业绩骄人

  2011年,龙湖刚刚花费了5000余万元对何长春口中的北城天街进行全面的升级改造。这5000多万的投入,为龙湖换来了当年约2.5个亿的租金收入,使得这个项目的租金收入几乎接近2010年龙湖旗下全部商业项目的租金总额。

  “其实,大家每年都会拿出租金收入的1%~3%对北城天街进行细致的改造,与此付出相对应的是每年项目营业额和租金收入的迅猛增长。”重庆龙湖·北城天街购物中心运营总监蔡勃对记者表示。

  重庆北城天街所在地块,曾是重庆的客车修理厂,周围荒芜一片,以至于当年该地块转手20多次均无人开发,直至龙湖接盘。2003年10月,在历时两年多的开发建设之后,北城天街终于正式开业。

  “回头去看,北城天街在重庆就像个神话一样。”何长春回忆,北城天街刚刚开业时门庭冷落,周围还是一片旧厂房,其所处的观音桥区域当时也仅仅算是重庆荒凉的边缘地带。

  然而,在不断的升级、改造、发展之后,该项目已是目前重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心,拥有2家大型超市、2个五星级影片城、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店。

  数据显示,2011年,北城天街日均客流量15万人次,单日最高客流量突破20万人次,已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准;2008、2009、2010连续三年,北城天街营业额每年以50%以上的高速度大幅增长,至2011年,北城天街营业额突破30亿元。

  在北城天街之后,龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目,并于2010年走出重庆,将企业商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外,龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子,其谋划全国的战略意图彰显无遗。

  2010年,为迎合龙湖商业地产进军全国的发展步伐,龙湖正式成立的商业地产部,设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心,专门负责龙湖旗下商业项目的发展运营。

  龙湖2011年中报显示,至2011年6月,龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米,分布在重庆、成都以及北京等区域。而成都北城天街、 重庆U2、上海郦城三个持有物业已于2011年上半年开工建设,未来三年,重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街等大型投资物业将陆续投入使用,为其 未来租金收入的提升奠定了基础。

  据龙湖集团商业地产部总经理魏健透露,目前在龙湖的土地储备规划中,每年开工量的12%以内将作为商业项目留存。

  尽管企业2011年年报尚未披露,但接近龙湖的人士透露,2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元,相比2010年的2.9亿元,提高 了近三成。而其2010年年报显示,龙湖租金收入毛利率高达79%,已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。

  激烈竞争求生存

  2011年,住宅市场风声鹤唳之下,不少开发商纷纷转型商业地产。

  “2011年土地市场中的一个颇为明显的现象是,受调控影响,住宅用地底价成交越来越普遍,而商业用地则量价齐升。”一位不愿透露姓名的商业地 产业内人士表示,2011年住宅用地比例下降,商业性用地增加,这种土地供应结构的变化,在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于 2012~2013年集中供向市场。

  由于在建和潜在供应量巨大,部分城市商业地产面临过剩的风险。

  上述人士表示,除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外,商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商 业地产的企业,特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业,未来将面临许多问题。”他预测,2012年三季度起,商业地产的问题将会逐渐暴露。

  激烈竞争之下,以重庆龙湖北城·天街为代表的商业地产“神话”能否被成功复制,成为龙湖商业地产团队所面临的首要问题。

  与大多数从住宅转向商业的开发商不同,对于成规模的商业项目,龙湖均选择自己持有并运营,这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。

  对此,魏健表示,在资金方面,龙湖对于商业地产开发一直坚持原则上不做纯持有物业项目,尽量做销售物业和持有物业并存的项目,单个项目通过销售物业回款覆盖持有物业投入。

  此外,为补充现金流,龙湖不惜抓住一切机会进行融资。目前,有消息称,龙湖地产正在寻求一笔规模达20亿港元的等值3年期银团贷款。此次银团贷 款利率为香港银行同业拆息加400个基点,牵头行分别为汇丰、渣打、东亚和恒生银行4家。如果进展顺利,这笔20亿港元的银团贷款将是今年以来内房企筹集 的第一笔银团贷款,也是龙湖地产自上市以来的第二笔重要融资。

  而在商业物业的选址方面,龙湖的原则是选择在战略区域的一二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心,低成本获取土地。

  与大多数商业地产开发商不同的是,为了保证足够的消费力,龙湖利用自己的优势,巧妙地将商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。如所有龙湖业 主自动成为天街购物中心的VIP会员,可以享受专属的折扣和积分;龙湖重庆所有项目的签约必须到其家居卖场MOCO的楼上,甚至业主在签约之后可以直接进 入MOCO的各类店铺挑选建材、家具。

  “除目前已经经营的9个项目之外,未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业,如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开 业、2014或2015年北京长楹天街开业,集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。”魏健表示。  

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