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万科总裁郁亮:调控下房地产市场供求已出现逆转

发布时间:2012-12-19 16:48:11编辑:admin来源:HOME必发娱乐浏览:752

  “调控后的10月份,万科继续打破国内房企月销售纪录,主要是由于批准预售的规模加大。如果把供应量和实际成交量做对比,大家就会发现,批准预售面积大于实际成交面积,市场供求关系已经发生了逆转,出现了供过于求的局面。”12月5日,万科总裁郁亮在北京对记者表示,宏观调控下的房地产市场已经发生了实质性的变化。

  2010年10月,万科实现单月销售额155.1亿元,为继8月销售119.9亿元、9月销售142.1亿元后,连续第三个月刷新国内房企单月销售纪录。2010年11月,万科实现销售额128.7亿元。

  郁亮回应了此前媒体报道中因万科截至12月1日当年销售额过千亿而引发的“宏观调控失效”和“银行阳奉阴违”的质疑,“从万科的销售数据来看,这一次房地产宏观调控是历次调控中实行最为彻底的。”郁亮说,今年10月份,万科的成交量中一次性付款比例已经从前四个月的18%提高到了35%,充分说明了调控中信贷政策的实行力度。

  他还表示,保障房比例能否不断提高是衡量此次调控是否成功的标准。

  “领先房企的领先业绩并不代表整个行业的状况。”郁亮说,在万科已有产品处于在售阶段的30个城市,万科的市场份额从3月份3.9%提高到了10月份5.7%。

  而从全国情况来看,2010年中期万科市场占有率为1.86%,三季报数据进一步增长至2.24%。

  对于明年的房地产市场形势,郁亮表示,“调控会继续,市场会波动。”但他对明年万科的形势表示乐观,“明年少于千亿是不太可能。”他亦表示,“企业越大,压力也越大,千亿规模的企业,一年增长20%就是增加200亿,50%就是500亿。不过,现在的万科更注重质量和效益,追求有质量的增长。对于明年销售额要增长多少,大家不作计划。”

  从销售情况和市场份额来看,万科并没有受到宏观调控影响,相反还成了宏观调控的受益者。对此,郁亮说,万科在宏观调控中是最积极合理调整定价策略的企业,“因为大家要求项目开盘后一个月内必须卖掉60%以上。事实上,大家一般是以开盘当天能否卖掉60%为标准来定价的。”|

  “纵观本轮宏观调控中仍然能保持高速增长的企业,包括万科,还有前11月销售额增长75%的恒大和增长57%的碧桂园,基本上都符合‘普通住宅、快速周转、战略纵深’这三个特征。而走高端路线的房地产企业,调控后的业绩往往没有那么好。”郁亮说,过去两三年万科没有在资本市场融过一分钱,更多地通过合作完成目标,“相当于一分钱掰成两半来用”。他表示,健康的房地产企业应该“不依赖(银行、资本市场等)给你钱也能增长”。

  宏观调控后,合作拿地在万科土地储备中的份额不断增加,近期万科新增加的土地储备基本上以合作形式为主,如刚刚在11月15日和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下的北京唐家岭两幅地块,和渝开发合作开发的重庆“塞纳左岸”项目,和天津港集团合作的天津港口地产项目。另据机构统计,2010年万科前10月的销售额中,75%的销售收入来自于合作项目。

  “万科有两样指标不领跑:土地储备不领跑,利润总额不领跑。相比销售额而言,万科的土地储备仅排在全国第十名左右。利润率的提高对大家而言并不重要,相较而言,大家关注客户是否更满意。”郁亮说。而王石同一天在北京的另一个公开场合亦表示,“如果还继续追求利润最大化,相信在万科销售规模达到3000亿时,也是消费者开始抛弃万科的时候。”王石说,“消费者不会因为你是世界上最大的开发企业,就一直信任你,而是更在意谁能给他更好的生活环境。”

  郁亮表示,万科成为全球规模最大的房地产企业后,没有了全面学习的房地产企业标杆,但现在万科的标杆不是没了,而是更多了,如汇丰银行就是值得万科学习的榜样,“他们经历过二战,经历过金融危机影响,而大家现在只是在经历行业调整。大家的境遇和战争之类的事件比起来就是小巫见大巫了。”他说,万科要向汇丰银行学习的最重要的一点,就是“顺势而变”。


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