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专访安徽梅园置业投资有限企业董事长张陈

发布时间:2012-12-19 16:38:48编辑:admin来源:HOME必发娱乐浏览:927

  从15层的办公间走到电梯口,走出写字楼,再走向西侧的三里庵人行天桥,上桥下桥,走到施工现场;再去商场内部巡逻监督装修情况,查看各商家进度,从1层爬楼梯到7层,商场内部因装修的缘故,粉尘到处飞舞,弥漫着刺鼻的气味,尽管如此,张陈每天却乐此不疲,要跑上数个来回。

  2009年,张陈“幸运”地碰到了一块好地,便从淮南来到了HOME-88必发,从住宅转战商业地产。还有最后几天,他的“作品”——之心城即将面市。这3年,他坦言很辛苦,但也觉得很值得。

  ◤说地缘  好地块 可能一辈子难遇

  一个完美的转身,不需要华丽,他,亦是如此。因一块一辈子难遇的“宝地”,从淮南到HOME-88必发,从住宅到商业,他义无反顾。

  在打造之心城之前,张陈已经有20年的房地产从业经验,过往的20年,他在住宅开发方面游刃有余。从家乡淮南来到HOME-88必发,从住宅转战到商业地产,原以为这样一个关键的转折点,会有一个或惊艳或感叹的故事,事实却并非如此。“在住宅市场久了,发现很多人投身商业地产,为什么不去试试呢,”张陈说与商业地产的结缘很自然,“不属于什么既定好的事业规划”。

  “很幸运碰到了一块好地,对于开发商来说,可能是一辈子难遇到的地块,”张陈认为,地段之于综合体,如同空气之于人,是维持其生命的因素。他口中的这块好地,位于被誉为“安徽第一路”的长江中路,成熟商圈三里庵之中,交通通达各个区域,是汇聚着巨大商业、商务人流量之地,的确有着不可比拟的各类优势。

  该地块同时对开发商提出苛刻条件——需要在原址回迁精装修住宅,即便如此,张陈对于这一地段的情有独钟让其对拿地“义无反顾”。2009年4月,张陈领导的安徽梅园置业投资有限企业以683万元/亩摘下该地块,地价总额达3.7亿元,成为一时的“地王”。

  张陈向记者分析全国成功的综合体案例,无一不是在城市核心区的优势地块,在他的认知里,身处该地段意味着这一综合体具有着优良的基因。同时,也为项目确定了一个富有寓意的名称——“城心之城”之心城。

  2009年开始,从寻找商管机构到主力店招商、工程建设、室内设计、其他各类招商,打造“之心城”的工作在稳步进行。外界对于项目的关注声中夹杂着“为何迟迟不开业”的疑问,埋头作事的张陈和他的伙伴们只觉得“精品”是应该如此被对待的。

  ◤寻伯乐  找到最好的团队 一起打造精品

  “千里马常有,而伯乐不常有。”张陈虽说是商业地产的“初学者”,但他发现了千里马,寻找到最好的合作团队,他和他的团队肩并肩打造精品。

  “有两类人能做好商业地产,一类是真正的专家,另一类则是真正的外行。”张陈出言大胆,他说做商业地产怕的就是似懂非懂或者不懂装懂的人。外行只要懂得向专家取经,招聘最好的设计师,找到最好的招商、运营团队,拥有最好的“伙伴”,自然也能做好。

  最初,按照一般的思路,张陈曾想着将项目打造成沿街写字楼,后面搭配公寓这一类型的产品。与北京汉博商业投资管理有限企业总裁朱友军接触后,他庆幸如今自己没有“糟蹋”这块地。就这样北京汉博成为张陈团队的第一个伙伴,该企业曾成功运营北京著名综合体项目——北京西单大悦城。

  凭借着敏锐的嗅觉,汉博意识到地块的巨大潜质,随后进行了详尽地市场研究,“光研究报告就花费了200万元,”张陈说,怎样能发挥出地块的潜力,做成能配得上这块地的建筑成为双方的共识。随后,之心城按照第四代SHOPPINGMALL的理念,被确定为“城市生活休闲中心”。全业态七层购物中心,之上是两栋高配置甲级写字楼,写字楼高度要树立该地段地标。

  日本丹青社首席设计师牛建吾成为了之心城的室内设计师。该企业成立于上世纪50年代,专业从事商业设施及大型项目的室内设计,牛建吾更是因精彩的作品享誉国内外。同时,曾参与北京华贸中心的徐子苹成为之心城的室外设计师。商业地产“初学者”找到了一个个强有力的助手,并给予他们足够的自由与信任。“他们修改多少次我不知道,但最终的结果是足以让人满意的,”张陈说。

  ◤结盟友  吃下“定心丸” 打有准备之仗

  “不打无准备之仗”,张陈深知商战的兵法。2009年,他招兵买马,结识盟友。大洋百货、保利影院等主力店的入驻,让张陈的团队有了作战的底气。

  早在2009年,之心城尚未开工之际,便有三家顶级品牌加盟其中。项目的价值被商家们看在眼里,而这三家主力店的确定无疑给张陈的团队们吃下了一颗足够有分量的“定心丸”。

  建筑面积达4万平方米的大洋百货,如今随着项目的宣传深入人心,它也因占据着之心城整个商场三分之一的面积,成为其第一大主力店。对于HOME-88必发人来说,大洋百货是新鲜的;对于张陈来说,寻找与项目相契合且竞争力强、运营成熟的顶级零售商,是一段费尽心思的过程。

  张陈透露,他们几乎接触过所有的一线百货,但考察后发现,能够符合他们要求的并不多。“大家定位于年轻时尚群体,不能过于高端又要有特色,”他说,“在我看来,竞争力强的零售业区域还是属于东亚地区,日本、韩国、台湾等地都不错,只有在无数竞争中杀出重围,才能适应每个城市的情况,而不是单纯地复制。”2009年,之心城与大洋百货正式签约。

  大洋百货确定后,之心城又迎来另外两家主力店,冠军溜冰场和保利影院。冠军溜冰场是国内首家连锁溜冰场,入驻之心城之后,也将是HOME-88必发首家真冰溜冰场。保利影片院隶属于保利集团,其中,保利巨幕拥有世界一流水平的超大银幕画面和数字立体影片放映系统,同样是首入HOME-88必发。

  早早确定三家主力店,则需要按照商家各自的要求做建设,张陈说,“这几家主力店面积都比较大,商家建设标准要求高。”张陈深知,商业地产无法同住宅或写字楼一样“照搬”图纸,这也是对开发商的考验。

  有准备之仗刚刚开始,等待着他的考验还在后头,从最初确定三大主力店到如今签约近50家国际、国内顶级品牌,各类商家的不同要求让他也忍不住抱怨“郁闷”。

  ◤谈考验  满足商家要求 的确很辛苦

  没有风雨,哪有彩虹?在商场的设计方面,各商家的要求的确给他的团队提出了考验,他们一一解决,现在他们就等着彩虹从天空显现。

  商业部分全部自持,对开发商的实力及资金的要求之高已成为地产界共识。对此,张陈并不讳言,他告诉记者,到目前为止,项目已投入近20亿元。尽管如此,商业自己管理依然是他从未动摇过的想法,“业态要全面、完整,不能乱掉,”他轻描淡写似地说出这句话,却难掩语气中的坚决。

  谈到招商,一直显得严肃的他幽默地将自己自比为“房东”。他这个“房东”,租客里则包含着服饰、餐饮、休闲、娱乐等各类品牌,如H&M、优衣库、GAP、It等服饰,外婆家、望湘园、晋家门、大渔铁板烧、海底捞等餐饮品牌,还包括电玩城、数码产品城等,张陈面向记者一行人笑着说,“都是你们喜欢的牌子。”

  说到各商家的要求,他却不再轻松,每个商家因为自身的店面设计、装修要求、室内设施等方面的要求,给张陈和他的团队着实出了不少难题。

  “餐饮部分每家的要求不一样,西餐厅需要中央空调就可以,而火锅店只用中央空调顾客自然会热的无法忍受。”之心城内部购物中心设有7层,其中餐饮部分设在第6与第7层。如果是火锅店,在6、7层的位置加空调自然对消防等提出了更高的要求,“不可能将外机放到外面的玻璃幕墙上,登上楼顶又会困难,这些都是问题。”

  商业地产的不确定性对于综合体内部的动线提出了高要求,在3年里的工作中,解决诸如此类的问题,成为张陈和他的团队一项重要的工作内容。“想要做精品便不会是靠量产,碰到各种各样的问题也是常态,”他自信地说,项目的内部设计动线已算完美。

  “很辛苦,”回顾这3年,张陈说出这样一个朴实的词语。距离10月1日正式开业的最后几天里,他坦言无法轻松。办公椅后面的橱柜摆放着一副相框,照片里的男孩一副小男子汉的模样,“是我儿子,”问到与儿子多久能见上一面,他想了想说,上次见面还是在春节的时候。

  ◤聊付出  大家喜欢就值得

  辛苦千日,磨剑三年。距离10月1日亮剑还有几天的时间里,他每天都要跑好几趟商场,他表示,只要大家喜欢,三年的努力就是值得的。

  从位于15层的办公间走出写字楼,走向西侧的三里庵人行天桥,上桥下桥,到商场内部巡逻监督装修情况,查看各商家进度,从1层走楼梯至7层。像这样的路线,张陈每天都要走上数个来回。采访当天,记者一行正好与张陈一同查看了项目的装修进程。

  他告诉记者,自己工作之余的爱好是爬山。

  一路上,碰到了从项目地回来的同事,他就嘱咐几句话,便又匆匆向前。穿过最后冲刺阶段赶工的门前广场,他带记者走进了购物中心内部。明亮的大堂,多家店面的工人们在进行最后内部装修,他熟练地向记者指着尚未挂上招牌的每家店面的品牌,并先容品牌情况。在每家店的门口,都竖着“之心城商家装修进度监控表”。表格上面,每个递增的日期对应着前进一步的进度,在10月1日开业前夕,将一切准备妥当。

  尽管如此,他还是谨慎地在每个店门前与负责人进行沟通进度,询问是否碰到什么问题。走至中庭处,1至7层全部挑空的新高度让记者眼前一亮,大家在抬头研究还没在HOME-88必发见到的跨层电梯时,他在低着头看脚下的地板。“这个颜色是不是该换一下,这样的颜色搭配显得有些污浊,你们有什么样的感觉,”他对着旁边的装修负责人说道。

  为了精准地表达每层品牌类型与定位,他们给每层找了个响当当的影片名来与之对应。“天使爱美丽”、“欲望都市”“全城热恋”,张陈熟稔地对记者说出每个名字。商场内部因各种装修用料弥漫着刺鼻气味,粉尘到处飞舞,记者建议逗留时间较久的他,下次可考虑带个口罩,“习惯了,没那么娇气,”他轻声说。

  媒体上说,之心城的目标是成为二线城市甚至全国一流的顶级购物中心。对此,张陈则表示,项目的各项标准甚至可称为国际一流,“但是未来将成为什么,会给HOME-88必发带来什么,我不敢断言,只要大家喜欢,我就觉得值得了,”他说,“我觉得大家肯定会喜欢。”


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