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2012首届中美房地产高峰论坛在京盛大召开

发布时间:2012-06-27 10:19:10编辑:admin来源:HOME必发娱乐浏览:908

       6月20日,2012首届中美房地产高峰论坛在北京盛大召开,本次峰会由中国房地产业协会和美国亚裔房地产协会联合主办,中国房地产主管部门、房地产金融界、企业界、法律界、部品部件供应商、房地产研究机构等200余位嘉宾出席。美国亚裔房地产协会创办人Allen Chian带领美国代表团一行50人参会,代表团成员主要有美国前任国务卿助理Brian Montgomery、房利美、房地美前任决策人Armando Falcon、美国国会亚太裔研究会主席Jim Park等。
       峰会以"全球经济波动下的房地产:机遇、挑战与合作"为主题,中美两国房地产业界人士共聚一堂,分析两国房地产的热点问题,先容两国房地产监管手段、创新模式和经验教训,为两国房地产长期、健康、稳定发展提供新思路、新建议。同时,开展以两国“房地产市场状况、两国房地产法律法规和调控政策、两国绿色建筑、两国房地产金融"主题的四个分论坛,围绕中美两国的房地产状况,法律法规和调控政策进行互动交流,期间中美双方将签署合作交流协议,在北京召开的论坛结束后,中美双方的代表还将访问杭州、深圳,与这两座城市的同行进行深入交流,大家相信通过本届论坛中美房地产民间交往和合作将进一步扩大,将对中美双方共同应对全球经济价值挑战,促进两国房地产业的健康平稳发展具有重要的意义。我省房协由李玉华会长带队,HOME-88必发home-必发娱乐会长吴祥华与芜湖、铜陵、安庆、六安五home-必发娱乐共12人参加了本次论坛。
       全国政协常委、人资环委副主任,中国房地产研究会、中房协会长刘志峰在高峰论坛上作了《调控转型中的中国房地产业》发言。
       刘志峰首先代表中国房地产业协会,对本届论坛的召开表示热烈的祝贺,对各位朋友的到来表示诚挚的欢迎!
       刘志峰指出当前,欧债危机仍在持续,全球经济在波动中缓慢复苏,房地产业能否稳定健康发展,受到普遍关注。在这样的背景下,作为世界上最大的发展中国家和最大发达国家,中美两国在房地产领域加强交流,应对挑战,分享机遇,合作共赢,很有意义。
刘志峰向到会各位朋友先容了中国房地产的发展:

       一、变革与成就
       改革开放前,中国住房严重短缺。1980年,中国改革开放的总设计师邓小平先生提出住房商品化的构想,启动了城镇住房制度改革。经过一系列试点,1994年,中国政府印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,要求建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,加快住房建设,改善居住条件;1998年,中国政府又印发《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,决定停止住房实物分配,实行住房分配货币化,房改取得重大突破,住房市场化进程进一步加快。
       改革开放以来,中国住房制度改革取得巨大成就,主要表现在以下几个方面:
       1、适应市场经济要求的城镇住房体制和房地产体系基本建立。明确了住房社会化、市场化改革方向,确立了市场配置资源的基础性作用,形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局。房地产市场从无到有,住房二级市场和租赁市场逐步发育,中介服务加快发展,房地产金融不断创新,专业化的物业管理基本建立,市场规则不断完善,市场体系逐步健全。针对不同收入群体的住房需求,初步形成了以商品性住房供应为主、对低收入家庭给予保障和对中低收入家庭给予支撑的住房供应体系。
       2、房地产投资和建设规模逐年扩大,有效拉动经济增长。2011年,全国房地产开发投资超过6.1万亿元,比2001年增长9.7倍;商品住宅开发投资超过4.4万亿元,比2001年增长10.5倍。2001年以来,房地产开发投资占城镇固定资产投资 的比例保持在18%左右(附表1)。


       2011年,全国商品住宅新开工约1460万套,竣工约720万套,销售约970万套,销售量是2001年4.86倍(附表2)。


       2010年,房地产业增加值2.23万亿元,占GDP总量5.56%,就业人数211.6万人。房地产业成为国民经济重要产业,拉动经济增长作用明显,在应对1998年亚洲金融危机、2008年全球金融危机过程中,房地产业都发挥了重要作用。
       3、居民住房条件和城市面貌明显改善。2010年,城镇人均住房建筑面积达31.6平方米,是1978年的4.7倍(附表3);城镇居民住房自有率约79%,成套率约81%;住房质量和性能得到提高,居住环境和配套设施明显改善;老旧小区逐步整治,城市面貌日新月异。
 


       4、住房保障制度逐步健全。按照居民收入水平和住房困难程度,建立了分层次的住房保障体系,完善了保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。到"十一五"末,全国累计以实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难,实物住房保障户数占城镇家庭总户数接近10%。此外,还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受了廉租住房补贴。

       二、挑战与对策
       尽管中国房地产业发展取得了举世瞩目的成就,但在快速发展过程中也存在一些问题,面临一些挑战。突出表现为:
       一是经济发展过度依赖房地产,房地产过度依赖开发,开发又过度依赖住宅建设。房地产业占国民经济的比重过大,对实体经济产生挤出效应,"过热"或"过冷"都会影响到国民经济健康协调发展。许多城市财政收入的40%以上,来自与房地产相关的土地出让收入和税收,这在世界上都是罕见的。
       二是投机投资性购房需求过大,导致部分城市房价上涨过快。房价过快上涨,一方面造成中低收入家庭住房支付能力下降,另一方面,容易产生泡沫,引发经济风险。2001年,全国商品房平均销售价格每平米2170元,2010年为5032元(附表4),东部发达地区许多城市房屋均价已过万。


       三是住房供应结构不合理,供应体系不健全。中小套型、中低价位普通商品住房供应不足,租赁市场发育滞后,保障覆盖面较低。城市外来务工人员、新就业职工等存在不同程度的住房困难。
       四是住宅建设资源能源消耗高。住宅产业化率低,建造方式粗放,全装修比例10%左右。据测算,中国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中能耗已占全国总能耗的49.5%左右。
五是产业集中度低,专业化水平不高,融资渠道单一。2010年,中国房地产"前十强"企业市场占有率只有7.52,难以形成规模优势,与美国等房地产市场发展相对成熟的国家有较大差距。多数开发企业80%的资金来源依靠银行贷款,融资能力较弱,也增加了金融风险。

       针对这些问题,近几年来,中国政府加强了对房地产市场的宏观调控,坚持市场调节和政府调控相结合,通过经济、法律和必要的行政手段,促进房地产市场健康发展。
       第一,加强宏观调控。主要措施包括:大力推进保障性安居工程建设;采取限购措施和差别化的信贷政策;调整完善税收政策,加强税收征管,开展房产税征收试点;严格住房用地供应管理,确保中小套型普通商品住房、保障性住房和棚户区改造用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%,加大对闲置土地处置力度。
       第二,引导房地产调整结构,转型发展。鼓励发展中低价位、中小套型普通商品住宅,推进产品、业态和技术创新,拓宽融资渠道,强化管理,促进企业资源整合,适应调控和市场变化要求,提高竞争力。
       第三,大力推进住宅产业现代化。积极推进住宅产业化基地建设,通过工业化建造方式和产业链组织方式,发展省地节能环保型住宅,推进住宅全装修,加大推广绿色低碳技术,促进可再生能源应用和资源的循环利用,实现绿色目标与商业目标的均衡发展。

       三、机遇与发展
       宏观调控并不意味着行业发展的停滞,而是为了更好地发展。中国经济的持续发展需要房地产业,中国的城镇化也离不开房地产。我估计,未来十到二十年时间里,仍是中国房地产业发展的机遇期。
首先,国民经济持续稳定增长为房地产业持续发展奠定了坚实基础。2003年至2011年,中国经济年均增长10.7%。可以预见,未来中国经济仍将保持良好的发展势头。经济增长带来国民收入的逐步提高,居民改善和提升住房水平的需求增加,同时经济增长加快推动城市旧区改造和新区建设。另外,西部大开发、中部崛起等区域经济发展战略的实施,为房地产业向二、三线城市发展提供了更广阔的空间。
       第二,城镇化将成为推动房地产业发展的强大动力。目前中国城镇化率已超过50%,未来10年,每年将有1400-1500万农村人口转化为城镇居民。如果达到70%的城镇化水平,还将有近3亿农村人口进城,每年释放的住房需求都是巨大的。加上居民改善性住房的需求,满足这些住房需求,按城镇年均竣工商品住宅800万套计算,保守估计也需要10年以上时间。
       第三,大规模推进保障性安居工程建设将为房地产业发展提供有力支撑。"十二五"期间,中国将建设保障性安居工程3600万套,保障性住房覆盖面将达到20%。2011年已开工建设1040万套,今年将新开工700万套。据测算,"十二五"期间,中国城镇住宅建设总量(包括保障性住房)将达到6700万套,年均1340万套左右,加上商业地产、旅游地产、工业地产等,房地产业发展前景广阔。
       第四,绿色建筑提升房地产业发展水平。当前,中国正大力推进经济结构调整,建设资源节约型环境友好型社会,在房地产领域大力发展绿色建设,推进既有建筑节能改造,并且已制定了鼓励绿色建筑发展的政策。绿色建筑的发展将提高房地产业整体科技水平,促进新产品、新材料应用以及住宅产业化发展,从而推动房地产业可持续发展。
       女士们、先生们,中国是一个人口大国,房地产业既有很多发展机遇,也面临很多挑战,特别是实现"住有所居"目标任务艰巨。大家真诚希翼中美双方建立起积极稳定的交流合作关系,共同探讨两国房地产业的新趋势、新理念和新技术,特别是在建筑节能、环保技术等方面能够加强合作,为推动中美两国房地产业的健康可持续发展做出贡献。

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