欢迎您!请登录 | 免费注册

2011年度HOME-88必发市房地产市场监测报告

发布时间:2012-02-20 11:51:31编辑:admin来源:HOME必发娱乐浏览:1049

        一、当前房地产市场情况
        总体情况:2011年我市房地产市场总体实现了平稳健康发展,开发投资稳步发展,市场交易相对活跃,住房价格基本稳定,财税贡献较为突出,产业带动十分明显。但在宏观经济尚未完全回稳、国内经济结构调整、物价指数持续居高、金融信贷政策从紧、房地产产业调控政策多出的背景下,房地产市场波动加大,经营性用地成交、商品房销售面积等相关指标出现一定程度下降,年底和明年年初市场发展压力较大。
        (一)2010年具体情况
        2011年市场呈现出明显的前高后低趋势,一季度延续了2010年的总体走高趋势,但是3月底的住房限购政策出台后,特别是金融信贷政策的持续从紧,市场活跃程度下降十分明显,并最终体现在全年波动中和相关总量指标下降中:
        1、经营性用地市场成交下滑明显。
        2011年度全市经营性用地共成交126宗,成交面积8283.83亩,成交金额200.74亿元。其中:市区经营性用地共成交43宗,成交总面积3872亩,成交金额131.07亿元,同比分别下降15.81%和33.77%;成交单价为338.48万元/亩,同比下降21.34%,市场活跃程度明显下降。全年市区成交的经营性用地用途分类情况见下表:

用途分类

面积(亩)

比例

金额(亿)

居住

1747.44

45.1%

81.48

商办

1386.15

35.8%

20.64

商住

720.71

18.6%

28.49

油气电合建站

18.11

0.5%

0.46

合计

3872.41

 

131.07

        2、房地产投资相对平稳增长。
        2011年度全市房地产开发总投资880.29亿元,同比增长10.4%,其中住宅投资636.44亿元,同比增长14.5%。从下图的分月投资情况看,自4月份开始房地产投资逐步回落,受资金紧张和市场销售回落的影响,四季度下降尤为明显。

        3、在建项目总规模和新开工面积有所下降
        全年商品房累计施工面积完成5638.34万平方米,同比下降2.2%;商品房新开工1888.4万平方米,同比增长0.7%;商品房竣工654.89万平方米,同比下降26%。主要原因今年经营性用地成交面积下降,房地产开发企业资金紧张,企业开工和建设速度趋缓。
        4、商品房销售量有所下降、全年市场供大于求。
        市场成交面积有所下降。全市商品房和商品住宅销售面积分别为1197.15万平方米和917.11万平方米,同比分别下降11.44%和16.64%。其中,市区商品住宅销售605.91万平方米,同比下降22.29%。受经济形势和产业调控政策影响,市场观望情绪相对升温,市场销售量有所下降,但与全国其他城市相比,市场发展总体平稳。从下图的分月销售数据看,除10月份有较大幅度回升外,全年整体呈现震荡下降趋势,销售面积年底达到最低值。

        1-11月市区商品住宅成交面积居全国省会城市第10位,同比增幅居第9位;在中部六城市中居第3位(低于长沙和武汉),同比增幅居第1位。
        市场库存有所增加:2011年度全市商品房批准预售面积为1418.78万平方米,其中商品住宅1190.57万平方米,同比分别增长25.76%和32.98%。除2月份春节长假影响外,其他各月商品房市场供应量相对较高,二季度和三季度商品非住宅市场供应量较大,主要原因:一是去年经营性用地成交量大,在今年进入市场销售的商品房面积较大;二是四季度企业普遍资金紧张,为了尽快回笼资金,加快了推盘步伐。
        截止2011年底,全市结转可售商品房和商品住宅面积分别为965.08万平方米和622.32万平方米,比年初分别增长221万平方米和273万平方米。在市场成交受调控政策影响的同时,也在相当程度上缓和了供应缺口,给平抑价格上涨减轻了压力。
        5、市区新建住房价格平稳、年度价格控制目标顺利完成。
全年市区商品住宅销售均价为5930.81元/平方米,同比增长0.22%。剔除团购房、西南组团和北部组团后,商品住宅实际销售价格为6944元/平方米,同比增长12.65%。从分月数据看,上半年价格发展平稳,9、10月份随着北部世纪城等低价大盘的集中销售,住宅均价有了较大幅度的回落。
        预计2011年HOME-88必发地区生产总值达到3600亿元,增长16%,城镇居民人均收入达到22000元,同比增长15.5%,全年住房价格同比增长幅度不超过GDP和城镇居民人均收入增幅,实现年度住房价格控制目标。

        6、二手房市场成交量下降明显。
        由于存量房贷款限制,2011年度全市登记成交二手房总面积大幅下降。全年全市二手房成交总面积为274.4万平方米,其中住宅221.47万平方米,同比分别下降30.71%和33.77%。
        7、房地产业税收影响明显。
        受经营性用地和商品房成交面积下降的影响,全年房地产业税收(不含建筑业)完成108.4亿元,同比下降17.2%,特别是下半年的逐月回落,对年度指标的下降拉动作用很大。全年房地产业税收占地方财政收入的32.02%,比上年下降2个百分点。

        (二)结构分析
        1、房地产开发投资结构
        2011年度房地产开发企业的房地产开发投资总额为798.59亿元,按照项目构成分类:直接用于工程建设的投资有439.66亿元,直接用于购置土地的投资有197.64亿元;按照产品用途分类:用于住宅项目开发的投资有582.61亿元,用于办公项目开发的投资有42.33亿元,用于商业项目开发的投资有99.2亿元。
        2、房地产开发资金来源结构
        2011年度开发企业在本年投入房地产开发的资金中,国内贷款占16.91%,利用外资占0.44%,自筹资金占33.24%,收取的定金、预付款和个人按揭款占49.41%;开发企业的自有资金率较低,抗风险能力不强,开发企业收取的定金、预付款和个人购房按揭款所占比重较大,容易受销售市场波动影响。
        3、房地产新开工面积结构
        2011年度房地产开发企业的新开工面积为1757.69万平方米,其中:商品住宅项目新开工面积有1201万平方米,办公楼项目新开工面积有158.44万平方米,商业用房项目新开工面积有202.91万平方米,非住宅类项目新开工面积增长明显。
        4、商品住宅销售市场结构
        区域结构:2011年度HOME-88必发市各区县的商品住宅销售备案数据见下表,市区的包河区、蜀山区和政务区月均销售面积超过10万平方米,高新区月均销售面积仅1万余平方米,其中政务区销售量增长十分明显;各县市方面,肥西县和长丰县受北部组团和西南组团大盘销售的拉动,销售量达到100万平方米左右,巢湖市和庐江县下降较为明显。

        根据统计数据分析,2011年度全市商品房和商品住宅销售面积同比整体下降幅度超过10%,其中庐江县、巢湖市和市区同比下降幅度较大,长丰县由于北部组团世纪城等大型楼盘销售,全县销售面积同比增长30%以上,肥西县由于西南组团新盘较多,全县销售面积同比增长10%以上。
        购房人结构:2011年度市区销售备案的商品住房中,根据购房人的出生年代分析,60年代及以前的占总比为23.72%,70年代的占总比为25.09%,80年代的占总比为43.32%,90年代及以后的占总比为7.88%,80年代以后的自住型需求较为旺盛。按照购房人户籍地划分,市区销售备案的商品住房中,按照购房人户籍所在地划分:HOME-88必发市居民占44.24%(同比增长21.8个百分点),三县居民占21.77%(同比下降2.51个百分点),安徽省其他城市居民占28.8%(同比下降17.33个百分点),省外居民占5.19%(同比下降1.96个百分点),市场以本地居民购买需求为主体,受限贷和限购等政策影响,外市居民购房数量减少。

 

楼盘推荐

XML 地图 | Sitemap 地图