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限购政策下房屋交易法律问题

发布时间:2019-09-16 编辑:admin 阅读次数: 来源:

2016年以来,房地产交易市场呈井喷态势,房价也呈现飞涨,为此,国家及大中城市相际出台房屋限购政策,在限购政策出台前及出台后签订的房屋买卖合同,购房者必须符合购买条件,否则将导致房屋买卖合同目的无法实现。而由此也产生了大量的房屋买卖合同纠纷,鉴于此,最高人民法院出台的《2011年全国民商事审判工作会议纪要》第20条规定 “房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支撑。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支撑”。此条对于在签订《房屋买卖合同》之后因政府限购政策出台限制了买受人的购房资格,导致合同无法继续履行,从而最终致使合同解除而产生的相关法律后果所进行了规定。那么,对于限购政策出台后,不具有购房资格的买方因其它原因签订的房屋买卖合同应当如何处理。

问题提出:限购政策出台后签订的买卖合同是否同样适用?

若在政府限购政策出台之后,买卖双方签订房屋买卖合同,在办理房屋所有权登记时,因买受人不符合限购政策的规定不具有购房资格,这种情况下导致合同无法继续履行,违约责任应如何承担?买受人缴纳的定金能否要求返还?出卖人按照合同约定要求买受人承担违约责任能否得到支撑?

 一种观点认为,由于房屋买卖交易涉及交易双方的切身利益,在限购政策的背景下,买卖双方均应对自己的交易主体资格承担审慎的注意义务。而限购政策中主要是对买房人资格作出规定,买受人作为购房者,其具有完全民事行为能力,应在购房交易中加大注意义务,避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。买受人在明知自己不具有购房资格的情况下,仍与出卖人签订房屋买卖合同,其对无法继续履行合同存在过错,应承担相应后果,故不能要求出卖人退还定金。

一种观点认为,根据我国合同法第110条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但存在法律上或事实上不能履行的除外。房屋买卖合同的双方当事人签订合同的目的系为了通过房屋买卖行为实现房屋所有权的转让,而房屋属于不动产,不动产的转让需经依法登记。限购政策使得双方之间房屋买卖合同的履行存在障碍,如双方之间的房屋买卖合同继续履行,将无法办理相应的过户手续,房屋买卖合同的目的显然已经无法实现,故对于出卖人要求买受人继续履行合同、支付定金以及房款的请求均应不予支撑。对于买受人是否应向出卖人支付违约金的问题,合同最终无法履行系因为限购政策的实施以及买卖双方在签订合同时均未尽到审慎注意义务,合同无法履行的原因并非双方在合同的履行中存在违约行为,故买受人无需支付违约金。

还一种观点认为,限购政策导致合同解除,并不能必然免除违约责任的承担。买受人在明知其不符合购房政策的情况下,轻信中介人员的不当承诺,仍与出卖人签订购房合同,其对合同解除存在过错,同时出卖人在知晓限购政策出台的情况下,未能审核购房人的身份情况,亦存在部分过错,应结合双方过错程度判决出卖人返还部分定金。

笔者认为,此类案件产生的原因主要是因为双方虽明知买受人不符合购房条件但中介企业为了牟利作出不当承诺,试图通过其他途径消除履行障碍,但最终未能如愿。买卖双方作为完全民事行为能力人理应当预见买受人不符合购房条件的情况下签订合同可能会存在合同无法继续履行的风险,在这种情况下买卖双方均存在过错。笔者倾向于处理结果就是解除合同,出卖人返还定金。当然也不能一概而论,其他情节也有可能会影响判决结果,例如买受人在签订合同之前是否存在恶意和故意隐瞒,在合同签订之后是否积极在为履行合同而作努力等相关因素。最后笔者提示,在房屋买卖合同交易过程中,双方均应履行审查义务,不能轻信中介机构或销售人员的不当承诺,审慎签订房屋买卖合同。

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